法拍屋的房貸流程怎麼走？成數怎麼計算？一篇搞懂！
法拍屋的房貸流程怎麼走？成數怎麼計算？一篇搞懂！
想透過法拍屋市場，用低於市價的價格購入理想房產嗎？法拍屋確實是個誘人的選項，但其「先付款、後貸款」的特殊性質，讓許多新手望而卻步。別擔心！法拍屋貸款並沒有想像中那麼複雜。
這篇文章將為您完整解析法拍屋的房貸流程，從投標前的準備，到得標後的申辦步驟，並教您如何評估貸款成數，助您順利敲開法拍屋的大門。
法拍屋貸款 vs. 一般房貸，最大差異在哪？
在深入了解流程前，必須先釐清法拍屋貸款與一般中古屋、預售屋房貸最大的不同點：
時間順序相反： 一般房貸是「先核貸再過戶」，買賣雙方簽約後，銀行審核通過、確認貸款金額後，再進行後續的過戶與付款。法拍屋則是**「先付清全額再辦理貸款」**。
資金壓力來源： 法院規定，得標人必須在得標後的7天內，將扣除保證金的尾款全額繳清。這筆龐大的資金缺口，就是法拍屋貸款最關鍵的核心——「代墊款」。
法拍屋房貸的關鍵核心：「代墊款」是什麼？
由於得標者無法在7天內完成一般的房貸流程來取得資金，因此需要銀行或融資機構提供一筆**「短期過渡性貸款」**，用來繳清法院的尾款，這就是「代墊款」。
代墊款運作模式：
申請： 得標者向銀行申請代墊款。
支付： 銀行核准後，將款項支付給法院。
轉換： 待得標者取得「不動產權利移轉證書」並完成過戶、抵押權設定後，銀行就會將這筆代墊款轉換成一般房屋貸款。
簡單來說，銀行先幫您「墊付」尾款，等產權轉移到您名下後，再將這筆墊款轉為您需要長期攤還的房貸。因此，尋找願意承作「代墊款」與後續房貸的銀行，是整個流程的第一步，也是最重要的一步。
法拍屋房貸完整流程解析（從投標到撥款）
掌握了「代墊款」的概念後，我們來看看完整的申辦流程：
步驟一：投標前，向銀行申請貸款資格與額度評估
這一步至關重要！在您鎖定心儀的法拍物件後，就應該立即著手準備。
尋找銀行： 並非所有銀行都承作法拍屋代墊款業務。建議優先洽詢土地銀行、第一銀行、合作金庫等公股銀行，或部分經驗豐富的商業銀行。
提供資料： 向銀行提供您想投標的法拍屋地址、法院公告等文件，以及您的個人財力證明（如薪資單、扣繳憑單）與信用資料。
取得估價： 銀行會對該物件進行鑑價，並根據您的條件，初步評估可行的「代墊款」與「房貸」額度。
請注意： 這個階段只是初步評估，不代表最終核貸結果，但能幫助您設定投標金額的上限，避免得標後卻因資金不足而違約（保證金會被沒收）。
步驟二：得標後 7 日內，繳清尾款（代墊款上場）
恭喜得標！接下來就是跟時間賽跑。
聯繫銀行： 立即拿著「得標證明」聯繫先前評估的銀行，正式提出代墊款申請。
簽訂合約： 與銀行簽訂代墊款的相關合約。
銀行撥款： 銀行會在期限內，將尾款直接匯入法院指定的帳戶。
步驟三：取得「不動產權利移轉證書」
繳清尾款後，約等待 7-14 個工作天，法院就會核發「不動產權利移轉證書」。這份文件相當於一般房屋買賣的「權狀」，是證明您擁有該房產所有權的法律文件。
步驟四：辦理過戶與設定抵押權
拿到權利移轉證書後，即可委由代書辦理以下事項：
產權過戶： 將房屋所有權登記到您的名下。
抵押權設定： 將房屋的「第一順位抵押權」設定給承作貸款的銀行。這個步驟是為了擔保銀行未來的債權。
步驟五：銀行撥款，清償代墊款
當過戶與抵押權設定完成後，銀行就會正式撥款。
房貸撥款： 銀行會將您申請的正式房貸金額撥入您的帳戶。
清償代墊款： 您需要立即用這筆房貸資金，清償先前銀行幫您墊付的「代墊款」。
至此，您的短期代墊款就成功轉換為長期房屋貸款，之後只需按月向銀行繳納房貸即可。
法拍屋貸款成數怎麼計算？我能貸多少？
法拍屋的貸款成數，通常是取**「銀行鑑價」與「拍定價格」**兩者中的較低者來計算。
公式： (銀行鑑價 vs. 拍定價格，取其低者) × 貸款成數% = 可貸金額
一般來說，法拍屋的貸款成數約落在 6 至 8 成 之間。舉例來說：
假設一間法拍屋，您的得標價是 1,000 萬元，而銀行的鑑價是 980 萬元。銀行會以較低的 980 萬元作為計算基礎。若核准的貸款成數為 7 成，您的可貸金額就是：
980 萬元 × 70% = 686 萬元
影響貸款成數的 4 大關鍵因素
物件條件：
地點： 位於都會區、交通便利、生活機能好的物件，鑑價與成數通常較高。
屋況： 屋齡、格局、是否有嚴重瑕疵（如漏水、海砂屋）都會影響鑑價。
產權與點交狀態： 產權清楚、法院保證「點交」的物件，銀行承作意願與成數都會更高。不點交的物件風險高，許多銀行不予承作。
申貸人信用狀況：
是否有穩定的工作與收入。
過往的信用卡、貸款繳款紀錄是否正常。
聯徵信用分數是銀行評估的重要指標。
申貸人財力狀況：
名下是否有其他資產。
負債比是否過高。
銀行內部政策：
每間銀行對於不同區域、不同類型產品的風險偏好不同，也會影響最終的成數與利率。
結論：提前準備，從容得標
總結來說，申辦法拍屋房貸的成功關鍵就在於**「事前準備」**。在投入法拍市場前，務必先與多家銀行諮詢，了解自身的貸款條件與目標物件的可能額度。雖然流程比一般房貸多了「代墊款」這一步，但只要找到經驗豐富的銀行夥伴，按部就班地完成每個流程，您也能輕鬆實現用法拍屋成家的夢想！
免責聲明：本文所提供之資訊僅供參考，並非法律建議。不動產交易細節複雜，讀者應針對個案情況，尋求專業律師或地政士之協助。