土地貸款成數最高可貸幾成？一篇搞懂土地貸款利率、限制與申請流程全攻略

市場上普遍流傳土地貸款成數約在五成至七成之間，但是貸款條件有著許多關鍵變數，例如：土地類型、貸款管道等。

舉例而言，七成的核貸成數，可能指向信用紀錄無瑕疵的申請人，在都會精華區的「建地」上，申請用於「自地自建」的 土建融 專案；相對地，五成的成數，則更接近一般「農地」在銀行或農會的常態核貸標準，本文將深入討論不同情境下的真實貸款條件。

一、貸款管道有哪些？

1.1 三大貸款管道解構：銀行、農會、民間

土地貸款的申請管道主要分為三大類：銀行、農會、民間融z機構。此三者在利率結構、審核標準與風險定價上有著根本性的差異，申請人必須依自身條件與土地類型，選擇正確的申辦管道。

A. 銀行（如土地銀行、合作金庫）

• 利率與成數： 銀行（如土地銀行）的貸款成數區間約為 40- 70%，年利率（Annual Percentage Rate, APR）約在2-6%之間 [1]。

• 審核重點： 審核標準極為嚴格 [1]。銀行受《銀行法》與金融監理規範，極度重視風險控管。審核重點不僅是申請人的信用狀況與財力證明，更關鍵的是土地本身的「流動性」與「未來開發潛力」[2]。銀行偏好可立即開發、快速變現的標的（如市區建地）。

B. 農會（各地區農會）

• 利率與成數： 農會的貸款成數約 50-70% [1]，年利率通常較銀行更低，約在2-4%範圍 [1]。

• 審核重點： 審核標準同等嚴苛，但其重點不在於土地的金融價值，而在於申請人的「身份資格」[1]。申請人必須具備「農會正會員」或「農民保險被保人」等特定農民身份 [3]，且貸款資金用途必須明確限定於「農業發展」相關，例如購買農機、興建農舍或購買資材 [3]。

C. 民間融資／代書

• 利率與成數： 民間貸款的成數最高，可達 90% [1]，甚至在特定條件下可達110% [5]。然而，其代價是極高的資金成本。

• 審核重點： 審核最為寬鬆 [6]。民間機構不需查詢個人信用聯徵 [7]，其唯一的審核標準是土地的「殘值」。因此，銀行和農會絕對拒絕承作的案件，如「持分土地」[5] 或信用瑕疵者，皆可透過民間管道取得資金。

關鍵金融陷阱：年利率 vs. 月利率

分析三大管道時，必須警惕最關鍵的金融陷阱：「月利率」與「年利率」的混淆。

• 銀行與農會的報價均為 年利率 (APR) ，例如 2-6% [1]。

• 民間融資機構的報價則一律為 月利率 ，法定區間約 1-2.5% [1]。

缺乏經驗的借款人可能誤將銀行的2.5%年利率與民間的 2.5% 月利率等同視之。然而，月利率 2.5% 換算後的實際年利率（APR）高達 30%以上。這揭示了兩者本質上的不同：銀行提供的是「長期財務槓桿」，而民間融資的定位是「高成本的短期緊急周轉」，絕非可混用的替代方案。

建議表格 1：三大貸款管道關鍵條件對比表

此表格量化了「成本」與「便捷性」之間的取捨，並突顯了不同管道的利率結構差異。

1.3 申請目的的影響力：自地自建 vs. 純投資養地

金融機構在評估土地貸款時，申請人的「未來計畫」是決定風險高低的關鍵。一份清晰且可執行的計畫書，其重要性不亞於土地本身的價值。

A. 自地自建（風險隨時間降低）

銀行偏好此類申請。原因在於，申請人需提供完整的建築藍圖、建築執照與詳細的資金運用計畫 [9]。對銀行而言，這是一筆「風險隨時間主動降低」的貸款。

在此類「土建融」專案中，銀行的資金並非一次性撥付，而是依據工程進度分批撥款 [10]。這意味著銀行的資金被 主動 轉化為更高價值的資產（建物）。原始抵押品（土地）的價值隨著工程進度而 增加 ，最終轉變為一筆流動性極高、易於處分的「房屋」資產。因此，這份「建築計畫書」不僅是文件，它本質上是向銀行展示的「風險降低路線圖」，證明了這筆貸款將 自行 創造出更優質的抵押品。

B. 純投資養地（高風險投機）

銀行對此類申請的態度極為嚴格。當申請人沒有立即的開發計畫，僅是買地等待增值時，銀行會將此視為高風險的投機行為 [11]。

其風險邏輯與自地自建完全相反：

• 靜態抵押品： 抵押品（土地）的價值在貸款期間 不會 主動增加，其流動性始終保持在低點。

• 高風險依賴： 銀行的還款保障 並非 土地的增值，而是 純粹 依賴申請人本身的財力與還款能力 [12]。

• 政策限制： 此類貸款目的完全落入中央銀行「選擇性信用管制」的打擊範圍（詳見第三部分），銀行承作意願與可貸額度均受到極大壓抑。

二、土地類型有哪些？

2.1 總覽：為何土地類型是銀行的首要考量

在進行個人信用評估之前，金融機構會先對抵押品（土地）進行「可承作性」的篩選。不同使用分區的土地，其開發潛力、法律限制與未來價值截然不同 [2]。土地分區是銀行的第一道篩選器，它決定了這筆貸款是「可行」、「有條件可行」還是「絕對拒絕」。

2.2 建地 (Construction Land)：銀行的首選

「建地」是可立即合法進行建築開發的土地，流動性與價值最高，是銀行最歡迎的抵押品類型。

• 利率與成數： 銀行針對建地的利率最低，年利率約 2- 4% [2]。

• 關鍵細節： 土地的最終價值與可貸額度，仍受「建蔽率」與「容積率」的嚴格限制。不同類型的建地（如都市計畫區內的住宅區、商業區，或非都市計畫區的甲、乙、丙、丁種建地 [14]）有不同的規範，這將直接影響銀行對其「未來建物總價值」的估算，並依此回推可核准的「土地融資額度」。

• 核心產品：「土建融」 (Land and Construction Financing) 實務上，單純的「購地貸款」較為少見。銀行更偏好承作「土地融資」加上「建築融資」的一體化方案，即「土建融」[9]。 此類專案在多家銀行均有明確方案，例如合作金庫銀行的「興建房屋貸款」與「購地貸款」，以及土地銀行的「購地貸款」等 [15]。

2.3 農地 (Agricultural Land)：條件嚴苛的特殊市場

「農地」貸款是一個獨立且條件嚴苛的特殊市場。其核心審核邏輯並非純粹的金融考量。

• 關鍵差異： 農地貸款存在截然不同的管道與目的。

• A. 銀行 / 農會：

• 條件： 成數約 50- 70% [1]，利率極低 [1]。

• 絕對門檻： 申請人必須具備農民身份（如農保被保人或農會正會員）[3]。

• 用途限制： 貸款資金必須用於農業發展，並可能要求提供資金使用計畫書 [3]。

• B. 政策性農業專案貸款：

• 條件： 這是農民的最佳途徑。由「農業金融署」推動的各類專案貸款 [16]，例如「擴大家庭農場經營規模協助農民購買耕地貸款」或「農家綜合貸款」[16]，利率享有政府補貼，條件遠優於一般商業貸款 [17]。

• C. 民間融資：

• 條件： 成數可達八成 (80%) [18]，且 不限 申請人身份與資金用途 [11]。

• 代價： 承擔極高的 月利率 [18]。

• 深層分析： 合法的「農地貸款」並非純粹的金融產品，它更像是一種 社會經濟政策 工具。其設立目的是「扶持農業發展」[16]，而非「活化土地資產」。理解此點，才能明白為何銀行與農會對於申請人「身份」的重視，遠超過對土地「市價」的重視。

2.4 工業用地 (Industrial Land)：需提出具體計畫

• 利率與成數： 銀行針對工業用地的利率約 3% 起 [2]，成數通常需依據計畫而定。

• 審核關鍵： 申請人必須提出具體的「設廠計畫書」、「商業用途證明」或「開發計畫書」[12]。金融機構不接受 閒置 工業地的融資申請，這也與中央銀行「閒置土地抵押貸款」的管制精神一致 [19]。

• 特定方案： 許多銀行提供此類專案，例如土地銀行的「購買工業用地及購建廠房貸款」，或兆豐銀行的「購地／興建廠辦貸款」[15]。

2.5 林地 & 山坡地 (Forest & Slopeland)：銀行的拒絕往來戶

市場上有一種嚴重錯誤的輕描淡寫，認為「林地」或「山坡地」只是 條件較差 。事實是，此類土地在銀行的評估中，屬於「絕對拒絕」或「幾乎不承作」的類型 [2]。

• 銀行拒絕的理由：

• 法律限制： 大部分的「林地」同時位於「山坡地保育區」[20]。這些土地受到《森林法》[20] 或《水土保持法》的嚴格規範， 禁止 任何形式的建築開發。

• 金融風險： 「無法開發」在銀行的風險評估模型中，等同於「零增值潛力」與「極低法拍價值」。即使此類土地在特定市場（如露營、節稅）有交易市價，但對銀行而言，其抵押品流動性 趨近於零 [20]。

• 唯一的例外（非關土地價值）：

• A. 政策性貸款： 農業金融署提供的「山坡地保育利用貸款」[21]。必須注意，這 不是 用土地價值去借錢；相反地，這是政府 提供 資金，讓申請人去 執行 水土保持工作（如興建公共設施、農業經營）的獎勵性貸款 [21]。

• B. 民間貸款： 民間機構是唯一願意承作的管道 [20]，因為他們可以索取極高的月利率來對沖風險。

• 深層分析： 「不可開發」即等於「零抵押價值」。這揭示了資產「市價」與「銀行鑑價」之間最極端的脫鉤。銀行評估的不是土地的面積或市價，而是其「合法開發」並「拍賣變現」的潛力。

建議表格 2：各類土地銀行貸款條件速查表

此表格總結了不同土地類型在銀行體系中的可貸性與關鍵門檻。

三、2025 政策規範：央行信用管制

2024年以來，中央銀行為抑制不動產市場過熱與土地投機，實施了多波「選擇性信用管制」[23]。這些政策是目前（2025年）影響土地貸款成數 最關鍵 且 優先級最高 的因素。

3.1 關鍵法規：央行「選擇性信用管制」

對於土地（尤其是「購地」）貸款，央行設定了不可逾越的「監管天花板」，其效力高於各銀行的內部風險模型。

核心規則（第七波信用管制）：

• A. 購地貸款 (Land Purchase Loan)： 貸款成數 最高 5成 (50%) [19]。

• B. 保留動工款： 銀行需 保留 1成 (10%) 動工款，必須待土地「實際動工興建」後，才能撥付 [19]。

• C. 工業區閒置土地 (Idle Industrial Land)： 同樣受到嚴格管制。成數最高僅 4 成 (40%)，除非申請人能檢附具體興建計畫，並切結於 1 年內動工興建 [19]。

深層分析： 這項政策 直接推翻 了市場上「最高可貸七成」的說法。目前（2025年），土地貸款的成數 不是 由市場或銀行決定的，而是由 政府政策 決定的。央行此舉的明確意圖是「抑制土地投機」，特別是針對「養地」行為。這向申請人揭示，目前處於金融緊縮週期，任何「購地」計畫的財務槓桿都已從根本上受到壓抑。

3.2 銀行的絕對拒絕區

除了法規限制與土地類型，以下兩種情況因涉及抵押品「法律」與「物理」上的重大瑕疵，屬於銀行的絕對拒絕往來區。

A. 持分土地 (Shared Ownership)：

• 原因分析： 銀行絕對不予承作。其原因不在於土地價值，而在於銀行無法取得 完整 且 獨立 的第一順位抵押權 [7]。

• 風險邏輯： 若借款人（例如僅持有 1/3 產權）違約，銀行 無法 拍賣整塊土地 [5]，法律上只能拍賣該借款人的「1/3 持分」。然而，「持分」在法拍市場上幾乎無人願意承接，銀行的債權將 無法 被清償。

• 替代方案： 僅有民間融資機構願意承作此類案件 [5]，但利率按 月 計算，風險極高。

B. 袋地 / 臨路問題 (Landlocked / Road Access Issues)：

• 原因分析： 銀行通常會直接婉拒申貸。

• 風險邏輯： 土地若沒有緊鄰馬路（臨路），就 沒有 建築線。依據《建築法》，沒有建築線的土地 無法 申請建築執照，意即 無法 合法興建任何建物。

• 結論： 這塊土地的開發價值在法律上 為零 。銀行無法承擔這種「有市價、無價值」的抵押品。

• 解決方案（貸款前）： 申請人必須在申貸前，先依據民法第787條「袋地通行權」[25]，向鄰地地主 協商 或 付費購買 通行權，使土地成功「臨路」，才具備申請貸款的 基本資格 。

深層分析： 銀行拒絕「持分地」和「袋地」的共同邏輯，揭示了銀行抵押品的核心原則：「法律上的完整性」與「清算時的便捷性」，其重要性遠比「帳面上的鑑價」更高。

四、從申請到撥款：完整流程、文件清單與隱藏成本

4.1 土地貸款申請流程

整合金融機構的標準作業，土地貸款流程可分為以下六個步驟 [3]：

• 諮詢與估價： 申請人向多家銀行諮詢，並提供土地權狀影本進行初步估價。

• 準備文件與申請： 備齊所有文件（詳見 4.2），正式向選定的銀行提出申請。此階段， 計畫書 的完整性是關鍵。

• 銀行審核、勘查、照會： 銀行進行實地勘查，確認土地現況（如是否臨路、地上物情況），並透過聯徵中心調查申請人的信用與財務狀況。

• 對保與簽約： 審核通過後，雙方約定時間進行對保，確認合約內容，包含最終核貸金額、利率、還款年限與方式。

• 地政事務所抵押權設定： 簽約後，由銀行或配合的代書至地政事務所辦理土地的「抵押權設定登記」。此步驟將產生高額的政府規費（詳見 4.3）。

• 撥款： 抵押權設定完成後，銀行撥款。

關鍵差異：

• 一般購地/養地： 通常為一次性撥款。

• 土建融 (自地自建)： 不會 一次性撥款。資金將依據「工程進度」 分批 撥付 [10]。

• 分批撥款的衝擊： 「分批撥款」是銀行控制「土建融」風險的手段，但也對申請人造成巨大的「現金流壓力」。實務上，申請人必須先 自付 費用讓工程達到 下一個 里程碑（例如：完成底板、結構體完成），銀行勘驗 通過 後，才會撥付 上一期 的款項。申請人必須準備 額外 的營運資金，以填補這些「付款-撥款」之間的 時間差 ，這是自地自建最容易失敗的環節之一。

4.2 關鍵文件準備清單

根據申請目的，所需文件清單可分為三類：

A. 共同文件 (所有申請人均需準備) [10]

• 身份證明： 雙證件（身分證、駕照或健保卡）影本。

• 土地文件： 土地所有權狀影本、土地登記謄本（第一類與第二類）。

• 財力證明： 近 6 個月薪資轉帳證明、年度扣繳憑單、營業稅單、或其他資產證明（如定存、股票）。

• 印鑑相關： 印鑑章、印鑑證明（至戶政事務所申請）。

B. 特定文件：自地自建（土建融） [9]

• 建築計畫： 建築藍圖、建築設計圖、立面圖等。

• 建築執照： 已核發的「建造執照」。

• 工程計畫： 房屋營造計畫書、工程預算書、財務計劃書。

C. 特定文件：農地貸款 [3]

• 農民資格： 農會會員證明、農民保險證明文件。

• 農用計畫： 需提出資金用途計畫（例如：購買農機具、興建農舍、購買肥料種子等），並證明土地為實際耕作中。

4.3 總成本估算：原稿遺漏的隱藏費用

取得貸款 本身 即有成本。利率是「長期成本」，而申請過程中產生的「一次性費用」則是必須預先準備的「隱藏成本」。

• A. 銀行費用 (Bank Fees)

• 開辦費 / 帳管費： 銀行會收取一筆手續費。依不同銀行與方案，費用約在新台幣 5,000 至 9,000 元不等 [26]。

• 特定方案： 例如，土地銀行的一般購屋貸款，其開辦費可能為核貸金額的 0.15%，每筆最低 5,300 元起 [27]。

• B. 政府規費 (Government Fees)

• 抵押權設定規費： 這是最大宗的費用。依據《土地法》第76條，規費金額為「擔保債權總金額」的 千分之一 (0.1%) [28]。

• 書狀費： 地政事務所核發「他項權利證明書」的費用，每張新台幣 80 元 [28]。

• C. 專業費用 (Professional Fees)

• 代書費： 委託地政士（代書）辦理抵押權設定的費用，市場行情約新台幣 4,000 至 8,000 元 [29]。

建議表格 3：土地貸款申請總成本試算（範例：貸款新台幣 2,000 萬元）

此表格將貸款的「隱藏成本」透明化，協助申請人精確計算總資金需求。

五、問答（Q&A）

Q1：我是農夫，想用農地貸款，成數大概多少？

此問題的關鍵在於「農夫」的 法律 身份。

• 具備資格： 若申請人具備「農保」或「農會正會員」身份 [3]，可向戶籍地的農會 [1] 或特定銀行（如土地銀行、合作金庫 [15]）申辦「農地貸款」。成數約 5 7 成 [4]，利率低 [13]。

• 最佳途徑： 具備資格者，應 優先 詢問「政策性農業專案貸款」[16]。例如農業金融署的「農家綜合貸款」或「擴大家庭農場經營規模協助農民購買耕地貸款」[16]，利率因有政府補貼，條件最為優惠 [17]。

• 不具資格： 若僅為「假日農夫」或購入農地但 不具 上述身份，銀行與農會 無法 承作。唯一的管道是轉向 月利率 的民間貸款 [4]。

Q2：買土地純粹是為了投資（養地），還沒打算蓋房子，可以貸款嗎？

可以，但這是 2025 年所有土地貸款類型中，條件 最差 、難度 最高 的一種。申請此類貸款將面臨 三重打擊 ：

• 銀行審核： 銀行視此為高風險的投機行為 [11]，會極度嚴格地審查申請人的 個人 財力與還款能力 [12]，而非土地本身的價值。

• 央行管制： 此行為完全落入央行「選擇性信用管制」的範圍。「購地貸款」成數上限 僅有 5成 (50%) ，且需保留 1 成動工款 [19]，財務槓桿 極低 。

• 閒置條款： 若購買的是工業用地，更會受到「閒置土地」條款的限制，成數僅 4 成 [19]。

結論是，在目前的金融緊縮環境下，純「養地」型貸款的核貸極度困難，且條件嚴苛。

Q3：信用評分不好，會影響土地貸款嗎？

會，而且影響 遠大於 一般房屋貸款。

其邏輯在於抵押品的流動性。一般房貸的抵押品（房屋）流動性高，銀行在借款人違約時，可快速透過法拍變現。然而，土地（特別是非建地）的流動性 極低 [20]，法拍處理不易。

正因為抵押品變現困難，銀行 更 依賴借款人的 個人 還款意願與能力，即「信用評分」與「財力證明」。因此，在土地貸款的嚴格審核中，信用瑕疵幾乎是絕對的否決條件。

Q4：我的土地是持分的，銀行拒絕我，該怎麼辦？

銀行拒絕是 必然 的 [7]，因為產權不完整，銀行無法確保其「第一順位清算權」。若面臨此情況，有三條路徑可選：

• 產權整合（最佳途徑）： 透過協議，向其他共同持分人買斷其持分，或說服所有持分人共同作為擔保人。這是成本最低、最一勞永逸的方式。

• 法院裁判分割（法律途徑）： 若無法達成協議，可向法院申請「裁判分割」[5]。將一塊地依持分比例，分割為多塊 獨立產權 的土地。此方法耗時且昂貴，但能從根本上解決問題。

• 民間持分貸款（最快、風險最高）： 接受 極高 的 月利率 （1- 3%）[5]，用申請人 單獨 持有的「持分」產權，向民間融資機構借款 [7]。這只能作為 短期 應急周轉，絕非長期財務方案。

Q5：我想買地自建，能申請「青年安心成家」貸款嗎？

不能。 這是市場上最常見的誤解之一。

• 驗證： 財政部推動的「青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安貸款），其適用標的非常明確，是 已興建完成 的「住宅」（即建物）[30]。

• 事實： 買「土地」 不等於 買「住宅」[30]。

• 正確路徑： 申請人需要申請的是「自地自建」的「土建融」專案 [10]。在此專案下，貸款會分為「土地融資」與「建築融資」兩階段。

• 後續轉換： 當房屋 完工 並取得「使用執照」後，此時「土地+建物」才符合「住宅」的定義。申請人應在此時辦理 轉貸 ，將高利率的「土建融」貸款，轉換為一般「房屋貸款」，屆時才可能適用房貸的相關優惠方案。

免責聲明： 本文所提供之資訊僅供參考，並非財務或法律建議。不動產交易及貸款細節複雜，且金融法規可能隨時變動，讀者應針對個案情況，尋求專業地政士、律師或金融機構之協助。所有貸款條件與利率，應以各金融機構最終核准之內容為準。

引用的著作

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30. 財政部青年安心成家購屋優惠貸款 - 個金單一服務平台 - 臺灣土地銀行, 檢索日期：11月 8, 2025， https://oi.landbank.com.tw/product/12

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