法拍屋查詢指南｜法院 vs. 行政執行署差在哪？一篇看懂「點交」風險

發布日期: 2025年9月21日

您正在進行法拍屋查詢，夢想著用低於市價的價格，找到心目中的理想家園或投資標的嗎？但在您被誘人的價格吸引之前，請先停下來！因為您可能會發現，法拍屋有「地方法院」和「行政執行署」兩種來源，而這兩者之間的差異，正是決定您撿到便宜還是踩到地雷的關鍵。

這份完整的指南，將帶您深入了解兩者的不同，特別是魔鬼細節**「點交」**的風險，並提供專為屏東在地鄉親設計的查詢攻略，助您在法拍屋市場中，聰明出手，穩操勝券。

匯出到試算表

在所有差異中，對投標人影響最大的，就是「點交」。

法院拍賣：明確註明「點交」或「不點交」
- 點交：這是新手的護身符！代表法院會用公權力，負責將房屋清空，保障您在繳清尾款後可以順利入住。如果屋內有前屋主或第三人佔用，法院會介入處理。
- 不點交：通常是因查封前即有合法租約等複雜狀況，法院不負責清空房屋，得標者需自行解決佔用問題。
行政執行署拍賣：原則上「不點交」！ 分署的任務只是為國家追回欠款，因此拍賣的房子幾乎全部都是「現況拍賣」，也就是「不點交」。他們不負責處理屋內的任何人事物。

【新手警告！】
看到**「不點交」請務必三思！這代表您得標後，可能無法順利入住，後續處理佔用問題的訴訟時間與費用成本極高。除非您是經驗豐富的投資者，否則進行法拍屋查詢時，請優先選擇法院的「點交」物件**。

對於住在屏東的鄉親，想查詢在地法拍屋資訊，請務必使用正確的官方管道：

法院拍賣物件（自住首選）：
- 查詢管道：至「司法院法拍屋公告查詢系統」。
- 如何操作：進入網站後，在「管轄法院」的欄位選擇「臺灣屏東地方法院」。這樣就能篩選出所有由屏東地院執行的法拍案件，並清楚看到每個案件是否點交。
分署拍賣物件（高階挑戰）：
- 查詢管道：至「法務部行政執行署動產/不動產拍賣公告查詢網」。
- 如何操作：進入網站後，在「分署」的欄位選擇「屏東分署」。這裡的案件風險較高，投標前請務必詳加評估。

給新手與自住買家的建議：請將您的法拍屋查詢目標，牢牢鎖定在**「臺灣屏東地方法院」公告的「點交」**物件。雖然價格折扣可能不是最大，但這是保障您能順利入住、風險最低的安全選擇。
給專業投資者的策略：如果您熟悉法律流程且備有處理佔用問題的資源，那麼行政執行署屏東分署的「不點交」物件，或是屏東地院的「不點交」案件，或許存在著更大的獲利空間。高風險常伴隨高報酬，但務必做好萬全的盡職調查。

Q1: 行政執行署的房子一定比較便宜嗎？ A: 起標價通常較低，因為「不點交」的巨大風險已經反映在價格上。但最終得標價仍取決於物件本身的條件與當天的競標熱度，不保證絕對便宜。

Q2: 如果標到「不點交」的房子該怎麼辦？ A: 您將需要透過法律途徑（如寄發存證信函、提起遷讓房屋訴訟）來要求現住人搬離。這個過程可能耗時數月甚至更久，並需要花費額外的律師或代書費用，必須有心理與金錢上的準備。

Q3: 投標法拍屋需要準備什麼？ A: 基本需要準備個人身分證、印章，以及拍賣公告上規定金額的「銀行本票」作為保證金。請務必在投標前詳閱公告，確認所需文件與保證金格式。

總結來說，踏入法拍市場、想透過法拍屋查詢找到好物件，請務必遵循以下成功三步驟：

做好以上準備，您就能在法拍屋的世界中，更有信心地過濾案件，找到真正屬於您的那個便宜又安心的好房！

免責聲明：本文所提供之資訊僅供參考，並非法律建議。不動產交易細節複雜，讀者應針對個案情況，尋求專業律師或地政士之協助。